家を売るための手続き、その流れを総チェック!

自宅や所有する土地やアパートなどを売却する場合、買ってくれる人を見つけてすぐに売る、というようにはなかなか行かないものです。不動産屋にお願いすることもたくさんありますし、法律上の手続きも必要になります。そこで不動産を適正な価格で売るには、どのような手続きが必要で、どれくらいの時間がかかるのかをまとめてみました。

更新日 2017年02月23日

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【家の売却】実践記録!その1.まず最初にしたこと
http://www.home-uru.com/saisyo-1.html
我が家を売るために大奮闘!実際の家売却体験談。まず最初に我が家がしたこと。当サイトでは家を売るときにかかる費用や税金についても解説しています。

実際に売却をした人の記録を見てみましょう

【家の売却】実践記録!その2.家の査定
http://www.home-uru.com/saisyo-2.html
我が家を売るために大奮闘!実際の家売却体験談。家を複数の不動産屋に一括査定してもらった際の体験談。当サイトでは家を売るときにかかる費用や税金についても解説しています。

不動産の一括査定とはなにかというと。
・優良な不動産会社(地域密着のとこから、大手不動産会社まで)最大6社に査定してもらえる
・入力は1回で良い(まとめて一括で査定してもらえる)
・複数の会社の査定額を比較して決められる
・一切お金はかからず無料で利用できる
・150万人以上の利用実績

一括査定が便利であったと語っています
買主を探してくれ、仲介を行ってくれる不動産屋を探しましょう

不動産会社に売却を依頼する~不動産基礎知識:売るときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】
http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/3_4.html
住まいを売る際の不動産会社の選び方・調べ方を紹介します。不動産会社の役割や、仲介に際してのサービス内容や契約の考え方や留意点等について紹介するほか、価格査定について解説や留意点を紹介します。

専属専任媒介契約
仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。

専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。

不動産屋との契約にも種類があるようです

住宅・不動産を上手に売却するための物件見学時の注意
http://www.sumai-dendo.jp/sale/04bukkenkengaku.html

家を売るとなると内覧者がやってくるので、その時の対応も重要です

物件見学に来られる前に「清掃をしておく」「整理整頓をしておく」「収納内部も整理しておく」「テーブルや棚の上、玄関などにちょっとした飾りや花瓶などを置いておく」「水周りも掃除しておく(できれば風呂等の排水口も綺麗に)」といったことをしておきましょう。ちょっとした手間ですが、これで売れる価格に影響するとすればどうでしょうか?重要なことですね。
 そして、「部屋の中をゆっくり見てもらって良いですよ」と一声かけておくか、鍵を不動
仲介業者に預けて外出するかして、ゆっくり見学してもらうようにしましょう。

住宅は高額な買い物ですが、第1印象で購入するかどうかを判断している方は非常に多いです。その第1印象を良くするための手間を惜しまないことが自宅の売却を成功させるコツだと言えるでしょう。

基本的なもてなしの心遣いが大切ですね

家を売りたいのに、買い手が現れない時にはそれなりの対処が必要になります。

家が売れない、買い手が見つからない時はどうする?
http://xn--obk492jx1b.com/check/kaite-mitukaranai.html
仲介業者と契約して家を売りに出したのに、なかなか売れない・・・。そんな時の対策を考えましょう。

問い合わせ自体が入らない場合
問い合わせ自体が入らない場合には、明らかに仲介業者に問題があります。
大きく分けて、次の3つのケースです。

ケース1 売り出し価格が相場と比べて高すぎる
ケース2 物件情報が買い手に浸透していない
ケース3 物件情報を意図的に隠している
・2ヶ月待っても問い合わせが入らなければ別の業者を探そう
問い合わせすらないときは、情報の拡散や露出に問題がありそうです。

内覧には来るけれど成約に至らない場合

買い主が内覧に来たということは、価格や様々な条件などは、
買い主の希望する範囲内に入っていたことを意味します。

ところが成約に結びつかなかったわけですから、
「内覧」に何か問題があったと考えられます。

内覧の際に起こりやすい問題は、大きく分けて次の2つです。

問題1 物件の第一印象が悪い
問題2 売り主や仲介業者の印象が悪い

内覧まで来ているのに売れないときは、見た目の印象や態度に問題があるようです。

値下げなどをしてようやく申し込みが来た!その後はどんなことをしたら良いのでしょうか

購入申し込みから売買契約までの流れ|買いたい人の住まい探しマニュアル|賃貸・不動産情報サイト アットホーム
http://www.athome.co.jp/contents/reading/sumikae-kau/application-contract/flow/
「買いたい人の住まい探しマニュアル」における「購入申し込みから売買契約までの流れ」が分かるページです。「購入申し込みから売買契約までの流れ」について知るなら賃貸マンション・賃貸物件などが満載の不動産情報サイト アットホームへお気軽にお問い合わせください!

先方に購入申込書を作成してもらいましょう

購入申し込みの意思の後、住宅ローンなど資金計画が整ったら重要事項説明書を双方対面で行います。
重要事項説明は、「購入する物件」と「売買契約の条件」についての細かい(しかし大切な)事項の説明のことで、売買契約の前に必ず行われる。購入後に後悔しないためにも、きちんと確認していこう。

購入申し込みの時点では、条件や価格は最終確定していません。

中古物件では、売主(不動産仲介会社)と条件や価格の確認・交渉を行い、合意に至ったときには売主側が「売渡承諾書」を、買主側が「購入申込書(買付証明書)」を発行する、という手続きをとることもあります。

購入申し込みは、契約ではありませんから、撤回することができます。申込金を支払っている場合にも、原則として全額返還されます。ただ、だからといって気軽に申し込むのではなく、さまざまな検討を重ねて、気持ちがしっかり定まってから行いましょう。

購入申し込みはあくまでも意思の表示であり、法的な契約ではありません

【チェックリスト付き】不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点
http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-purchase-contract-bai-book-precautions-1397
不動産を購入する際に締結する不動産売買契約書は、専門用語がたくさん並んでいて内容についてあまり理解ができなく不安に感じている方は多くいます。不動産売買契約書を締結する際には自分に不利にならないよう事前にきちんと確認することが大切です。今回は、不動産売買契約書作成の流れ、チェックすべき9つの注意点、契約締結時の注意点などについて書きますので、ご参考下さい。

売買契約書には非常に重要なことが多数書いてあります。不動産屋や司法書士が作成をしてくれるので、自分は書類を用意する程度ですが、どんな契約を取り交わすのかはしっかりと確認しておきましょう。

・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・土地測量図・境界確認書
・建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等
・マンションの管理規約、または使用細則など
・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

ケースバイケースですが、様々な書類を必要しなくてはいけない時もあります

ケースバイケースですが、様々な書類を必要しなくてはいけない時もあります
契約解除の種類
手付解除相手側が契約の履行に着手する前に限り、手付金の倍返し(売主側)および放棄(買主側)によって契約を解除することができます。
危険負担による解除台風や洪水、地震などの天災によって取引不動産が毀損し、修復費用が多く必要となる場合には、売主は無条件で契約を解除できます。
契約違反による解除売主あるいは買主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除されます。たとえば相手方が契約書通りに進めなかった場合、期日を指定して催促してもなお応じてもらえなければ、契約を解除して違約金を請求することができます。
瑕疵担保責任に基づく解除建物に重大な欠陥などの瑕疵(かし)があった場合、その瑕疵により契約の目的が果たせない場合は、買主は無条件で契約を解除できます。
特約による解除特約の内容に応じて解除することができます。たとえば、買主が住宅ローンを受けられなかった場合に無条件で契約を解除できる「ローン特約」などがあります。
合意による解除売主・買主の双方が合意に基づく条件で契約を解除することができます。

解除されることがないかよく注意しましょう

買主の先行入居、あるいは売主の引き渡し猶予の特約をした場合を除き、残金決済と物件の引き渡しは同時に行なうことが原則です。たいていは平日の午前中からお昼頃までの間に、買主が住宅ローンの融資を受ける銀行などで1時間から1時間半ほどかけて各種の手続きを行ないます。

買主は住宅ローンの融資を受け、自己資金分がある場合はそれを加えて売主へ残代金を支払います。売主は従前の住宅ローンが残っていれば、受け取った残代金の中から返済をします

家の売却~買主へ家を引き渡すまでの段取り [一戸建ての売却] All About
https://allabout.co.jp/gm/gc/372856/
売買契約が終わってから家を買主へ引き渡すまで通常はしばらくの期間があるものの、その間にやらなければならないことも多く、のんびりと過ごすわけにはいきません。売却した家を引き渡すまでにどのような準備が必要なのかを十分にチェックして、しっかりと段取りをすることが大切です。(2015年改訂版、初出:2010年11月)

買ってくれた人に引き渡してようやく完了です!

買主へ引き渡してから隠れた瑕疵(欠陥)などが見つかれば、その責任を負わなければならない場合もあります。中古住宅の場合に個人の売主が瑕疵担保責任を負う期間は、たいてい引き渡しから1か月~3か月程度が契約によって定められています。

  出典 2/2 家の売却~買主へ家を引き渡すまでの段取り [一戸建ての売却] All About

売った後にも家の欠陥の問題が発生しないとは限りません


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