新築マンションをもし売るのならば、どのタイミングが適当なのか

あこがれの新築マンションを購入した場合でも、家の都合や転勤などで住み替えをせざるを得ない時があります。しかし売却するとしてもできるだけ良いタイミングで売りたいものです。ではどのタイミングで新築マンションを売れば損が少ないのでしょうか。

更新日 2017年01月30日

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新築でも一度住んでしまえば中古マンションになってしまいます。平均的に、どうのような割合でマンションの価格は下がっていくのでしょうか。

築5年、築10年と新築マンションとの価格差は?
http://sumai-hakase.com/p91.html
新築で購入した分譲マンションが築5年、築10年では、どれくらい値が下がっているのでしょうか?今回は築年数における新築マンションの下落率について話をしたいと思います。

築5年以内の中古マンション価格

築1年~築5年までは、基本的にそう大きく価格が変わることはありません。一般的に一日でも人が住んでしまえば、そのマンションは中古マンションとなってしまいます。マンション業界では昔から、「一旦誰かが住んだ時点で1割ほど価値は下がる」と言われています。

つまり新築マンションでも、誰かが一日でも住んでしまえば、それは中古マンションとなるので、4000万円で購入した新築マンションだったとしても、わずか1日で3600万円程度にまで価値は下がってしまうことになります。

その後は1年ごとに1%~2%ほど、価値が下がっていくと考えれば良いので、築5年だと最高で20%程度価値が下落することもあります。特に首都圏近郊でいえば、埼玉県が一番下落率が高いと言われており、約23%の下落率というデータがあります。

神奈川(約13.5%)4000万円→3460万円
千葉(約20%)4000万円→3200万円
埼玉(約23%)4000万円→3080万円

住んだ時点で1割値下がり、地域の応じて下がり幅は異なりますが、5年で15~20%ぐらい下がるようです。

築10年の中古マンション価格

築10年での平均下落率は約25%ほどになると言われています。つまり4000万円で購入したマンションの価値は3000万円まで落ちていることになります。ただしこれも人気のエリアだったり、都道府県により格差がありますので、一概には言えないので下落率が20%程度の地域もあれば、さらに大きく下落して30%を超える場合もあります。

神奈川(約25.5%)4000万円→2980万円
千葉(約31%)4000万円→2760万円
埼玉(約32%)4000万円→2720万円
この3県では、やはり神奈川が一番下落率が低いのです。

10年では25~30%が一般的であるようですね。

【築20年】

神奈川(約44%)4000万円→2240万円
千葉(約54%)4000万円→1840万円
埼玉(約53%)4000万円→1880万円
【築21年~30年】

神奈川(約63%)4000万円→1480万円
千葉(約70%)4000万円→1200万円
埼玉(約72%)4000万円→1120万円

20年経てば半額以下、30年では70%以上というデータも!
かなり安い値段になってしまうでしょう。

2015年現在の東京都内における中古マンション事情

まさにオリンピック特需という言葉が表す通り、2015年現在東京都内のマンション事情は大きく変貌しています。2013年の東京オリンピック開催決定から、どんどん東京都内の中古マンション価格は上場をはじめ、ついに新築時の販売価格以上で取引される物件も出てきました。

中古マンションが新築時の130%アップで取引される

築10年の中古マンションが新築販売時の価格より130%アップで取引されるなんて現象も起こっています。つまり10年前に4000万円で購入した分譲マンションが10年経っているにも関わらず5000万円以上の値で売買されていることになります。

場所によっては、中古でも価格が上昇していることもあるそうです。

マンションは今後10年後までに売却が絶対条件かも -
http://www.colal.net/index.php?%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AF%E4%BB%8A%E5%BE%8C10%E5%B9%B4%E5%BE%8C%E3%81%BE%E3%81%A7%E3%81%AB%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%8C%E7%B5%B6%E5%AF%BE%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E3%81%8B%E3%82%82
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築年数に関係なく、早めに売らなくてはいけないという人もいます。

マンション売買現場では、さてどうなっているでしょう。

不動産売買・マンション・戸建て住宅の市場性
2025年、総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という前人未到の高齢化社会が訪れます。
さらにいえば、総人口が初めて1億2千万人を切るのもこの年です。
下に国土交通省国土計画局が作成したグラフが有りますが、日本の人口はこれから減少の一途なのです。

日本の人口が減っているので、マンションの需要がなくなると見込んでいる人もいます

今、大都市圏の中古マンションの価格は高騰している。新築マンションは「2020年の東京オリンピックごろまでは相場が上昇する」と関係者や消費者の多くが見ており、実際に高止まりしている。そのため、新築から中古へ流れ、今や07年のミニバブル並みの価格水準になっているのだ。
 逆にいえば、マンションを所有する人にとっては、絶好の売り時なのだ。「マンションを売却するには、購入から15年目がベスト」と住宅ジャーナリストは言う。今から15年前は、「マンションの価格は、底値といえるほど低かった。そのため、今の相場で売り抜ければ、かなりの売却益が見込める」ためだ。
 また、マンションの修繕積立金の問題もある。マンションの大規模修繕工事に向けた修繕積立金が築15年を超えたあたりから突然上がるケースがあるのだ。
「特に超高層マンションではそれが顕著で、入居時には修繕積立金と管理費は合わせて3万円程度だったものが、16年目には8万円程度にアップすることもある」(同特集より)

東京オリンピック前がバブルでであり、その後は人口減の影響を受けていくことも予測されますね。
また修繕費の問題で維持費が大幅に高くなるのも、懸念材料の一つと言えるでしょう。

住居を売っても、住宅ローンを完済できずに借金だけが残ることを、オーバーローンと言います。家がなくなったのに、ローンを返さなければいけないので、大変に厳しい状況です。

フルローン&オーバーローンは破綻一直線
https://www.rakumachi.jp/news/archives/108761

オーバーローンは破綻の道しか無いと警告を鳴らす人も。

 住宅ローンの延滞が続くと、自宅は競売になってしまいます。

 任意売却は、競売を避けるための選択肢の一つですが、自宅を売却してもなおローンが残る場合(いわゆるオーバーローン状態。)には、担保権者の承認が欠かせません。

 なぜかというと、担保権付きの自宅でも売却はできるのですが、そのような物件を買う人はいませんから、どうしても担保権者の承認が欠かせなくなるのです。

そもそもローンが残る状態では普通の売却でき図に、任意売却になってしまうこともあります。

マンション売るのならば、価格もそうですが、とにかくローンが残らずにスッキリできる状態にしなくてはいけません。

新築で購入したマンションを売却する場合、何年住めば住宅ローンを上回る価格で売却できる?
http://iekit.com/1387.html
今回は新築時に購入したマンションを売却する際、「築年数何年だとどれくらいの価格で売れるのか?(値下がりはどの程度発生するのか?)というのをご紹介します。 一つだけ注意点として、不動産価格というのは経年劣化だけではなく、売却時の土地価格相場」によっても売れる金額が大きく変動します。そのため今回ご紹介する基準でないと

では、新築から何年住めば、ローン残高よりも上回る価格で売却が可能なのでしょうか。

新築時4500万円
住宅ローン利用
ローン期間:35年
金利1.5% の条件で計算をすると、

頭金なしの損益分岐点は22年目。
次に、頭金を1000万円入れた場合。この場合ですとローン残債+頭金と売却益がプラスマイナスになる損益分岐点は14年目となります。

頭金0にくらべ、月々の返済額および利息相当額の返済が少ないためこの数字となっておりますが、やはり「新築プレミアム」による3割の価格下落は大きく、しばらく待たないと売却損失が発生します。ただし、3割下落したとしても11-12年目でもローン残債と理論売却可能額はプラスマイナスゼロになるので、頭金0の場合と比べるとかなり早いタイミングで売却や住み替えなどの行動の選択肢が広がるということがわかります。

ちなみに1年目に売却した場合の損失が仲介手数料などを加味したうえで約400万円、5年目だと270万円程度の損失にとどまります。

頭金を支払っていれば、10年住んだ状態でローン残債無しで住み替え出来そうです。
また借金が多少残っても、もちろん現役んで一括返済できるならば問題ありません。

東京など、価格が下がりにくい場所ならば、もっと早く売っても元を取れそうですね。マンションを購入するエリアや立地条件も重要だということでしょう。


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